人物簡介：馬軍，1980年出生于四川，九宜創偉（成都）商業管理有限公司創始人兼CEO、全國商業綜合體碳中和推進工作專家委員會專家委員、中國百貨商業協會理事、全聯房地產商會理事。
2024年，已是44歲的馬軍從事購物中心與商業綜合體碳中和推進工作的第十個年頭。馬軍在商業地產深耕二十年，并主持參與了多個國際化背景的大型商業地產項目，他的職業生涯見證了中國商業地產的快速發展。
參與制定中國人自己的綠色建筑標準
受中國城市商業網點建設管理聯合會商業地產工作委員會的聘請，馬軍參與編制的《商業綜合體綠色低碳與可持續發展評價標準》即將正式發布。“這是我們中國自己的綠色建筑評價體系。”馬軍介紹，關于綠色建筑的評價，目前國際上通常使用歐美的LEED、WELL和BREEAM等標準，而關于商業綜合體（含購物中心）細分領域全生命周期的評價，中國缺乏自己的標準體系，此次由國家立項，中國城商聯商業地產工作委員會主持編制，吸納了包括萬達、龍湖、新城、愛琴海、九宜創偉、格力、德勤、海鼎科技等行業內重點企業的專家組成專家委員會，對全國先進的商業綜合體項目與相關環保科技企業進行廣泛調研之后，經過十余次的專家會議研討，目前編制工作已基本完成，預計今年十月份將正式亮相并向全行業推行。
2020年，隨著我國“3060”雙碳目標的提出，一場深刻的變革正在各行各業悄然發生。馬軍敏銳的從這場變革中覺察到，商業綜合體作為城市的重要組成部分，綠色低碳轉型的重要性不言而喻，他著手準備，用自己在運營商業綜合體積累的經驗和參與國際化管理的視角，決心在這場變革中，成為商業綜合體綠色低碳的推動者和踐行者。
馬軍曾統計過一個數據，中國的商業綜合體總耗能量約占全國總電力消耗的10%。一個5萬平米的購物中心，一年大約要消耗400-500萬度電，4-5萬噸水，數十萬方天然氣，并產生大量垃圾與污染物。“商業綜合體在為人們提供便利的同時，也對環境產生了不小的影響。”馬軍想用自己的行動，解決商業綜合體的環保問題，“只要把低碳問題解決了，商業綜合體的效益就會增加，對國家、對運營者，這都是好事。”自此，馬軍一頭扎進商業綜合體的綠色低碳研究，“我就是希望，自己的研究成果，在我管理的項目中實踐論證，我有這個便利，也有這個決心。”
“建筑也會呼吸”
說干就干。馬軍并沒有把自己的想法停留在紙面筆尖，在規劃設計階段，他一頭扎進圖書館，翻閱了大量資料，涵蓋氣候學、光學、物理學等等，“我好像又重新讀了一個大學，這個大學不僅是專業上的，更重要的是帶有使命。”
這期間，購物中心、商業綜合體、文旅地產等30余個商業地產項目等著馬軍的規劃設計與建設。他一直在思考，如何讓這些建筑變得更“省”。“建筑也會呼吸”，他告訴團隊，不能只盯著建筑本身，在規劃設計時，應充分考慮當地的氣候、日照、生活習慣、本地建筑材料以及最新技術的應用，“別小看這些，把這些因素處理好，可以幫助我們在商業業態規劃、建筑形態、朝向與通風、外墻保溫、采光設計、照明系統、HVAC系統、水資源利用、新能源利用、綠化設計、環保建筑材料選擇等方面制定最優的綠色建筑方案。”
四川綿陽的東辰·九宜城城市奧萊項目成果讓馬軍感到欣慰，所有的成果，都與規劃設計階段的核算相同，甚至結果大大好于規劃。這個項目已建成并投入運營的8000多平米光伏發電板，每月可發電3-4萬度，總耗電量降低了10%左右。所有人歡欣雀躍，但馬軍并不滿足，他計劃建立更完善的“光儲直柔”系統，并在其他項目中廣泛推廣。“綿陽奧萊項目的實踐，為其他項目打開了一扇窗，我與團隊希望用環保理念讓更多的建筑會呼吸。”馬軍說。
綿陽東辰·九宜城城市奧萊項目
把施工工地“罩”起來
在工地現場，經常能看到馬軍的身影。“我非常注重建筑的現場施工，這個階段如果環保治理不達標，那就談不上環保建筑。”從把控進場材料，到管控商家的二次裝修，馬軍事無巨細，一個一個核準、一項一項檢查，他國際化的施工管理水平得到施展。最先進的綠色施工技術，在馬軍負責的項目中實施，“基坑氣膜”綠色施工工藝是馬軍最為關注的——通過網狀鋼纜固定，用鼓風機持續充氣撐起一個巨大的“防塵罩”，將整個工地罩在其中。馬軍解釋道，“這項施工工藝，可以說是讓建設工地成為一個封閉空間，不僅可以防塵，還有降噪、節能、防火、恒溫恒濕等作用，而且它有可以自行控制調節的“大腦”，可以將因施工帶給環境的污染降到最低。”
使用“基坑氣膜”綠色施工，馬軍覺得，除了施工更環保，切實解決擾民問題也是他非常看重的，馬軍介紹，“在項目中使用基坑氣膜，我會注重新型環保、防火、耐強酸耐腐蝕的PVDF建筑膜材的使用。”為了增加其穩定性，馬軍讓工地采用預埋鋁槽或角鋼與基礎（圈梁）的連接錨固系統，同時使用索網穩定系統加固，可以抵御12級大風。此外，新風系統的使用增加了氣膜內的空氣循環。
北京通州某工地使用“基坑氣膜”綠色施工工藝
“環保是大家的事”
商業綜合體的綠色低碳運營是一項長期而具有挑戰性的工作。每家購物中心或商業綜合體往往與數百上千家企業、數十萬顧客群體緊密相關，影響巨大。作為商業地產的運營方，馬軍將其概括為三大類：建筑智能控制系統的構建和運維、碳排放管理系統的建立、綠色低碳商業運營模式的推行。
“在建筑智能控制系統方面，節能降耗尤其是中央空調和照明系統的智能化管理尤為重要。”為此，馬軍總結了降低空調能耗的主要辦法，“一方面熱隔絕，一般采取智能遮陽簾，墻體及屋頂綠植覆蓋，使用外墻保溫材料等，另一方面就是采用智能中央空調系統，通過對室溫及濕度進行監測，對中央空調進行智能化調節從而達到節能目的，而要保障節能效果，則需要在設計、安裝以及運行管理這三個維度進行科學管控。”
而碳排放管理系統建立，又是另一種全局視角的碳管理模式，他提倡企業根據自身情況，通過自建平臺或第三方服務公司進行系統化管理,來實現采集、存儲商場的能源和碳排放數據，通過內嵌的能源設備和系統模型，提供數據可視化、能碳分析、行業對標、能源預測與優化、碳排放排查、碳減排規劃等功能，為實現企業的碳中和目標提前進行戰略部署。
“環保是大家的事，我在綠色低碳商業運營方面，非常注重通過運營標準和商業活動引導商戶和顧客共同重視環保、參與環保。”為此，馬軍與商戶一起，攜手餐飲商戶共建“環保廚房”，幫助提升商戶的能源效率、用水效率，改善廚房排煙與衛生環境、減少一次性產品的使用、科學垃圾分類與儲放。馬軍在所管理的商業綜合體與購物中心中，實行綠色招商，加大對銷售環保產品、推廣環保生活方式的商家的支持與宣傳力度。除此之外，他還對商場商戶與辦公樓租戶的租區面積進行能耗審計，對租戶進行對口的廢棄物收集及稱重。“這種管理方式，雖然繁瑣，但確實讓大家都獲利，我想，這也是我們商業運營者的責任。”馬軍談道。
